在上海徐汇区，一对无儿无女的老夫妇杜英荣和陆苏英生前立下遗嘱，决定捐出毕生积蓄与房产，救助贫困家庭的先天性心脏病患儿。他们指定上海市华侨事业发展基金会作为遗产受托人，管理处置遗产。
2018年，两位老人立下公证遗嘱，并设计了死后生效委托书，约定基金会在两位老人过世后代为出售房产，并将卖房所得款项提存至公证处，再定向划拨用于慈善救助。同年6月，杜英荣老人离世；2025年8月，91岁的陆苏英老人也去世。
老人生前留下一百多万元存款和一套位于徐汇区长桥街道、面积40余平米、市价300余万元的房产。目前，老人的存款已经完成提存，随时可以资助患病儿童。然而，房产在交易环节遇到了难题。2026年，基金会拿着委托书和全套公证材料，打算按照遗愿出售这套房产，但不动产登记部门告知基金会不能直接代替已故老人卖房。
根据民法典第1121条及上海不动产登记的相关政策规定，产权人去世后，房屋要对外出售，必须先完成继承确权，确认新的房屋权利人，完成转移登记之后才能办理出售过户。这意味着基金会需要先把房产过户到自己名下，再对外出售。但一旦产权变更为基金会，机构处置房产需参照企业标准计税，将产生高昂的税费。
类似的情况早在十多年前就发生过。毕原鸿、毛怡夫妇生前立下公证遗嘱，捐赠房产帮扶困难学生。房屋过户至基金会名下后准备出售时，核算发现综合税费接近房屋总价70%。最终，上海市慈善基金会闵行区代表处决定暂不出售，用出租房屋的租金来做慈善。
面对高额税费，华侨基金会也迟迟无法做出卖房的决定，杜英荣、陆苏英两位老人的遗愿至今未能完全实现。为了不让民间慈善的善意被高额税费“缩水”，一些专家提出政策建议。例如，上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议建立公益机构白名单制度，对资质、信用良好的公益组织，在处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税。
此外，有民法学专家表示，尽管实体法律上存在支撑，但由于此类情况较为少见，目前缺少配套实施细则。不动产登记窗口对于产权人去世后房屋的处置路径只有“继承”这一条，缺少受理“产权人过世，受托人直接代为售房”的操作路径。
