上海徐汇区长桥街道有一套40多平米的老房子，市价300余万元。这套房子原本计划被卖掉，用以救助贫困家庭的先天性心脏病患儿。这是杜英荣和陆苏英两位老人最后的愿望。
老两口无儿无女，一生省吃俭用，生前已经捐出500多万元善款。2018年，他们立下公证遗嘱：去世后，剩余存款和房产全部捐出，指定上海市华侨事业发展基金会为遗产受托人。为了确保愿望实现，公证处设计了死后生效委托书，允许基金会在老人过世后直接出售房产，房款提存到公证处，再定向划拨。
2018年6月，杜英荣离世；2025年8月，91岁的陆苏英也离开了。公证处随后完成调查核实，向基金会出具了遗嘱效力确认、遗产管理人资格两份公证书。一百多万元存款已经提存，随时可以资助患病儿童。
然而，房子却卖不掉。2026年，基金会拿着委托书和全套公证材料去卖房，不动产登记部门答复明确：基金会不能直接代替已故老人卖房。根据民法典第1121条规定，继承从被继承人死亡时开始。上海不动产登记政策规定，产权人去世后房屋要对外出售，必须先完成继承确权，确认新的房屋权利人，完成转移登记，才能办理出售过户。
这意味着，基金会要想把房子变成钱，得先把房子过户到自己名下。但一旦过户，性质就变了，再卖房就得参照企业标准计税，无法享受个人卖房的优惠政策。十多年前，上海市慈善基金会闵行区代表处遇到过类似情况，核算下来综合税费接近房屋总价的70%。最终，那套市值650万元的房子没有卖出，而是选择出租，用租金做慈善。
现在，华侨基金会也面临同样的困境。不是手续不齐，而是这笔账算不过来。卖房所得要先交高额税费，真正能到患儿手里的钱可能比老人想象中少很多。两位老人的遗愿至今未能完全实现。
法律上其实有路径可循。上海交通大学凯原法学院副教授李贝表示，根据民法典第174条，如果委托书明确约定委托事项不因委托人死亡而终止，这份委托书在老人去世后依旧有效。律师易非也认为，老人遗嘱的本意就是死后卖房，本质属于死后生效的委托代理。但在现实中，不动产登记窗口对产权人去世后房屋的处置，目前只有“继承”这一条路径，缺少“产权人过世、受托人直接代为售房”的操作细则。
上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议，建立公益机构白名单制度，对资质、信用良好的公益组织，在处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税。这或许能解决当前的问题。
两个老人把一辈子的存款和房子都留给了陌生孩子，他们没有犹豫。现在，制度需要接住他们的善意，不让这份爱心卡在流程里。
